《广西壮族自治区住宅小区公共收益管理办法（试行）》政策解读

一、《广西壮族自治区住宅小区公共收益管理办法（试行）》（以下简称《办法》）出台的背景及意义

近年来，随着物业管理与业主之间矛盾日益突出，住宅小区公共收益管理不规范、收支不透明等问题成为群众反映强烈的焦点。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，住宅小区公共收益归业主所有，关系群众切身利益。2025年，中央纪委国家监委将物业服务领域突出问题集中整治纳入群众身边不正之风和腐败问题集中整治的16件具体实事之一，明确将侵占公共收益问题为整治重点。在此背景下，出台《办法》强化公共收益监管、完善相关政策制度、建立健全长效监管机制，是贯彻落实中央和自治区决策部署，强化物业行业监管，切实保障业主合法权益，提升社会基层治理水平的必要举措。

二、《办法》出台的依据

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》中关于物业服务主体、业主委员会职责、业主大会和业主委员会的权利义务相关规定，参考福建、湖北、江西等省份经验做法，结合我区物业服务行业发展实际，制定本《办法》。

三、《办法》的适用范围

本《办法》适用于广西壮族自治区行政区域内的非单一产权居民小区、商住两用等住宅小区公共收益管理活动。

四、《办法》的主要内容

本《办法》共有25条。

（一）公共收益定义及范围。本《办法》所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用部位、共用设施设备，以下简称共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的，在扣除法定税收、能耗、人工等合理成本之后，属于业主共有的净收入。公共收益来源范围包含但不限于：

1.因开发商、物业服务企业在公共区域内新建固定场所用于租赁或者经营所获得的收入；

2.利用住宅小区的围墙、出入口或者大门、道闸、建筑物外立面、门厅、电梯、楼道、屋面等共有部分经营所获得的收入；

3.利用物业管理区域内道路、场地、架空层等共有部分停放车辆所获得的收入；

4.利用共有部分摆摊，引进净水机、自助售卖机或快递柜等收取的进场费或场地使用费；

5.利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

6.对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的进场费或场地使用费；

7.利用住宅小区共有场地设置电动自行车、新能源汽车充电设施所收取的场地使用费、充电服务费等收入；

8.相关单位支付的归业主共有的违约金、赔偿金、补偿费等；

9.公共收益的存储利息；

10.其他依法属于业主共有的收入。

（二）住宅小区共有部分摸底建册。业主委员会（物业管理委员会）可以委托物业服务企业做好住宅小区范围内共有部分的摸底、建册、公示和报告工作。

共有部分建册完成后，物业服务企业应在物业管理区域内显著位置向全体业主进行公示，公示期不少于30日。公示完成无异议的，应向县级住房城乡建设主管部门报告完成情况并抄送街道办事处（乡镇人民政府）。

物业服务企业应当认真做好物业承接查验，并配合业主委员会（物业管理委员会）做好共有部分建册工作，对所提供的相关建册材料信息的真实性、准确性、完整性负责，对于产权存在争议、不明晰的部分，应及时向业主委员会（物业管理委员会）做出书面说明，并配合业主委员会（物业管理委员会）对存在争议的部分做好后续确权工作，有关政府行业主管部门予以协助。

（三）公共收益的账户管理。设区的市住房城乡建设主管部门应当通过公开招投标的方式确定专户管理银行，控制专户管理银行数量，并加强对专户管理银行的监督管理。专户管理银行应当配套建立信息化管理系统并以住宅小区为单位开设公共收益专户，通过单独列账的方式对住宅小区公共收益的存储、使用、增值和查询等进行统一管理。

专户管理银行信息化管理系统应与自治区、市两级行业监管平台实现数据互联互通，为业主查询、行业监督提供便利。

（四）公共收益的审计条件及要求。符合下列情况的，业主委员会（物业管理委员会）宜委托第三方审计机构开展公共收益收支情况审计，并将有关要求写入住宅小区公共收益管理制度，经业主共同决定后定期实施，审计费用从公共收益中列支。无业主委员会（物业管理委员会）的，可以由物业服务企业委托开展审计。

1.年度共有部分总收入达到一定数额以上的（具体额度及审计频次由业主共同决定）；

2.由物业服务企业管理公共收益，物业服务合同终止的；

3.业主委员会任期过半或届满的；

4.业主委员会任期未满，业主委员会主任或半数以上委员离任的。

业主普遍对公共收益收支情况存在异议，经由百分之二十以上的业主提出审计要求的，业主委员会（物业管理委员会）应当委托第三方审计机构对公共收益收支情况开展审计，审计费用从公共收益中列支。无业主委员会（物业管理委员会）的，可以由物业服务企业委托开展审计。

审计结果应当在物业管理区域内显著位置如实公示，公示期不少于30日，同时通过其他便捷方式告知全体业主。

设区的市住房城乡建设主管部门可通过公开招投标或比选的方式选择符合条件的审计机构建立第三方审计机构库，业主委员会（物业管理委员会）或者物业服务企业可在第三方审计机构库中随机抽选审计机构开展公共收益收支情况审计。

（五）公共收益的公示。物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）应当自签订公共收益经营管理合同或者协议之日起7日内，在物业管理区域内显著位置公示有关信息，公示期不少于30日，同时通过其他便捷方式告知全体业主。业主有权随时向物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）查阅完整合同或协议内容。

物业服务企业或者业主委员会（物业管理委员会）应当在每季度首月月底前，将上一季度公共收益收支情况在物业管理区域内显著位置公示（无公共收益也应公示），并通过其他便捷方式告知全体业主，同时抄送县级住房城乡建设主管部门，公示期不少于30日。公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示，并上传至自治区智慧物业监管平台。